Sebelum Menyewa Atau Membeli Ruko Untuk Tempat Usaha, Perhatikan 7 Hal Penting Ini Bisnis Jadi Mudah : Jasa Pendirian PT Badan Usaha dan Perizinan

Bagi yang akan memilih Ruko sebagai tempat usaha di Jakarta, kamu dituntut untuk kritis untuk memastikan Ruko yang akan disewa atau dibeli tersebut bisa digunakan sebagai domisili usaha. Fisik bangunannya memang Ruko tapi bagaimana dengan zonasi dan dokumen pendukungnya?

Kalau kamu akan menyewa tempat berupa Ruko, Rukan atau yang sejenisnya di wilayah Jakarta dan berencana menjadikan tempat tersebut sebagai domisili usaha dan penerbitan dokumen legalitas atau perizinan usaha  seperti Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) dan Tanda Daftar Perusahaan (TDP) atau perizinan usaha lainnya ada baiknya memastikan beberapa hal. Mulai dari zonasi usaha, PBB dan IMB. Salah memahami ketentuannya maka bisa jadi Ruko atau tempat usaha yang disewa atau dibeli tidak bisa dijadikan tempat usaha. Bahkan bisa menjadi masalah seperti dialami Uber di Indonesia yang kantornya di Jakarta sebenarnya tidak diperbolehkan untuk membuka usaha. Selain Uber, customer Easybiz juga mengalami kendala serupa ketika dia terlanjur mengivestasikan uangnya untuk membeli Ruko yang akan dijadikan tempat usaha. Tempat tersebut berada di zonasi berkode R4 (Perumahan). Belakangan ketika akan mengurus untuk izin usahanya ternyata pengajuannya ditolak karena Ruko di wilayah Jakarta tersebut berada di zonasi R4 yang artinya zonasi permukiman.

Nah, berikut hal-hal yang harus diperhatikan agar Ruko atau Rukan yang akan kamu investasikan bisa digunakan sebagai tempat atau domisili usaha

  1. Ruko yang dijadikan tempat usaha harus berada di zonasi yang seharusnya

Penting untuk mengetahui isi Perda Provinsi DKI No.1 Tahun 2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi (“Perda Zonasi”). Perda ini menekankan perlunya pengendalian pemanfaatan ruang sesuai rencana tata ruang wilayah agar pembangunan dapat dilaksanakan dengan efisien dan efektif. Tanpa adanya upaya pengendalian maka pertumbuhan penduduk dan perkembangan pembangunan mengakibatkan penurunan kualitas pemanfaatan ruang serta ketidakseimbangan struktur dan fungsi ruang.

Berdasarkan Perda tersebut, ditetapkan ada beberapa zonasi di wilayah Jakarta diantaranya terdiri dari zona jalur hijau; zona pemerintahan nasional; zona pemerintahan daerah; zona perkantoran, perdagangan, dan jasa; zona perumahan kampung.

Perlu diperhatikan untuk wilayah Jakarta bentuk fisik Toko, Kantor, Ruko, Rukan, atau Gedung sekalipun tidak menjamin bahwa tempat tersebut legal untuk dijadikan domisili usaha dan perizinan lainnya. Sebab, Pemerintah DKI sudah menetapkan bahwa untuk kegiatan usaha harus berada di tempat yang berada di zonasi perkantoran, perdagangan, dan jasa (sub zona K1-K3) atau setidaknya zona campuran (sub zona C1). Yang terpenting adalah zonasinya dan bukan bentuk fisik tempat usahanya.

Jadi, kegiatan yang mau dilakukan harus menyesuaikan dengan zonasi yang telah ditetapkan di Perda No.1 Tahun 2014. Kalau mau melakukan kegiatan usaha harus berada di lokasi yang masuk ke dalam zonasi usaha. Meski tempat usaha yang akan kamu sewa atau beli bentuk fisiknya Ruko tapi bukan berada di zonasi usaha, maka kalau mau membuat perusahaan dan mengurus perizinannya akan ditolak. Untuk membuat perusahaan di Jakarta dan perizinannya, baik bentuknya perusahaan perorangan, persekutuan perdata, persekutuan firma, persekutuan komanditer (CV), atau perseroan terbatas (PT), maka pastikan terlebih dahulu tempat yang akan dijadikan domisili perusahaan harus berada di zonasi yang disebutkan diatas.

Bagaimana memastikan Ruko akan dijadikan domisili usaha berada di zonasi yang sesuai? Seperti yang telah disinggung diatas, meski bentuk fisik bangunannya adalah Ruko–atau dinamakan Ruko–belum tentu Ruko tersebut legal untuk dijadikan tempat atau domisili usaha. Atau, meski tempat usaha yang kamu pilih diapit oleh Ruko, restoran, apotik, ATM, bahkan perkantoran sekalipun, tidak otomatis tempat tersebut langsung bisa digunakan untuk alamat perusahaan dan pengurusan perizinannya. Ini banyak terjadi di wilayah Kemang, Jakarta Selatan. Meski di kiri kanan jalan di kawasan tersebut banyak plang nama perusahaan, boleh jadi banyak yang tidak mengantong perizinan usaha yang semestinya karena mayoritas zonasi di wilayah tersebut adalah untuk permukiman.

Untuk memastikan apakah Ruko yang akan disewa atau dibeli berada di zonasi yang sesuai dengan peruntukannya kamu tetap harus melakukan serangkaian pengecekan. Untuk memastikan apakah lokasi yang dijadikan tempat usaha berada di zonasi yang sesuai, kamu bisa datang ke kantor kelurahan, kecamatan atau kantor walikota setempat karena mereka memiliki peta zonasi wilayah setempat. Bila perlu minta kepada mereka untuk mengeluarkan surat keterangan mengenai zonasi dari Ruko yang akan kamu sewa atau beli.

Memang sedikit lebih repot tapi ini adalah usaha preventif untuk melindungi bisnis yang akan kamu jalankan. Sebelum menyewa atau membeli toko, kantor, Ruko, Rukan, atau gedung perkantoran di wilayah Jakarta, pastikan dulu zonasinya!  Jangan terpaku pada bangunan atau namanya. Sebab, kalau bangunan-bangunan tersebut berada di zonasi yang tidak sesuai peruntukannya maka dapat dipastikan tidak akan dapat diproses untuk perizinan usahanya.

  1. Pastikan IMB Ruko untuk tempat usaha

Selain mengecek zonasi, hal lain yang perlu diperhatikan adalah mengecek dokumen Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dari Ruko yang akan disewa atau dibeli. Kantor Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) DKI Jakarta yang akan memproses pengajuan izin usaha baik di tingkat kelurahan, kecamatan, atau walikota pasti akan meneliti dokumen IMB. Kalau izin yang dikeluarkan di IMB bukan untuk tempat usaha maka meski tempat yang akan kamu sewa bentuknya Ruko, Rukan, atau gedung, maka tetap tidak akan bisa diproses perizinannya. Jadi, selain harus berada di zonasi usaha bangunan yang bentuk fisiknya Ruko, Rukan, atau gedung juga harus didukung oleh IMB yang sesuai. Mendapatkan informasi yang lengkap mengenai status dan dokumen-dokumen pendukung adalah hak kamu sebagai penyewa atau pembeli. Jadi, jangan segan untuk meminta atau mempelajari terlebih dahulu fotokopi IMB dari pemilik bangunan sebelum mengambil keputusan.

Untuk proses dan persyaratan pendirian PT di Jakarta hubungi Easybiz di 0816-17-369-369

  1. Cek dan Ricek Pelunasan Tagihan Pajak Bumi Bangunan (PBB)

Kepatuhan terhadap pajak juga dijadikan persyaratan bila kamu mau mendirikan perusahaan. Bahkan, untuk urusan pajak bukan hanya pendiri perusahaan yang harus clear laporan pajaknya, tapi juga tempat yang akan dijadikan tempat usaha harus sudah melunasi kewajiban membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir. Untuk bisa mendirikan perusahaan dan memperoleh NPWP atas nama perusahaan yang akan didirikan, selaku pendiri perusahaan kamu harus memastikan bahwa tiap tahun telah melaporkan SPT tahunan ke kantor pajak setempat. Setelah itu, untuk mengajukan permohonan perizinan perusahaan seperti SIUP dan TDP maka bukti telah melunasi PBB juga menjadi persyaratan. Pemerintah Daerah, dalam hal ini Pemprov DKI, tentu ingin memastikan terlebih dahulu tidak ada tunggakan pajak untuk tempat yang dijadikan domisili usaha. Sebagai calon penyewa dari tempat yang akan dijadikan tempat usaha kamu harus memastikan bahwa pemilik atau pengelola tempat tersebut telah membayar tagihan PBB tahun berjalan. Ingat, besar kecilnya PBB tergantung dari lokasi, luas tanah, dan bangunan. Semakin premium lokasinya dan semakin luas tanah dan bangunannya maka jumlah PBB yang harus dibayar akan makin besar. Kalau kamu berniat menyewa atau membeli Ruko sementara belum clear apakah mereka sudah melunasi tagihan PBB tahun sebelumnya baiknya dipastikan terlebih dahulu. Sebab, kalau mereka menunda pembayaran PBB atau bahkan sampai punya tunggakan maka sama artinya proses izin usaha yang nanti kamu ajukan menjadi tidak bisa diproses.

  1. Pastikan hak kamu sebagai penyewa atau pembeli tercantum di perjanjian

Umumnya konsumen malas untuk membaca kontrak atau perjanjian yang isinya berlembar-lembar. Kalau nanti isinya bermasalah baru mereka akan membaca dengan seksama dan baru sadar ada hak-hak kamu sebagai penyewa yang tidak tercantum dalam perjanjian. Misalnya kamu seharusnya berhak mendapat jaminan bahwa seluruh dokumen pendukung yang menjelaskan asal-usul peruntukan tanah dan bangunan, pengelolaan lingkungan, adalah telah memenuhi ketentuan pemerintah daerah dan bisa dijadikan dasar untuk pendirian perusahaan dan pengurusan perizinannya. Pelajari pula di perjanjian mengenai klausul yang mengatur konsekuensi bila pengelola atau pemilik sebelumnya tidak bisa memenuhi kebutuhan dokumen pendukung berkaitan dengan rencana kamu mendirikan perusahaan dan perizinannya di tempat yang akan disewa tersebut. Ingat, biaya untuk menyewa Ruko atau Rukan jumlahnya tidak sedikit. Kalau klausul seperti ini tidak ada di perjanjian maka kamu harus memperjuangkannya.

Untuk proses pembuatan PT dan CV di Jakarta secara online melalui Easybiz 2.0 silakan klik https://buatpt.easybiz.id/pendirian-start

  1. Klausul Pemberian Salinan Dokumen Yang Terkait Pembangunan Ruko

Seperti yang sudah diterangkan di poin 4 diatas. Kamu harus mempelajari seluruh dokumen pendukung yang menjelaskan asal-usul, peruntukan tanah dan bangunan, pengelolaan lingkungan yang berkaitan dengan tempat usaha yang akan disewa atau dibeli. Meski developer atau pengelolanya adalah perusahaan terkemuka sekalipun, kamu harus tetap kritis. Sebab, bisa jadi dokumen-dokumen pendukungnya dianggap sensitif bagi mereka dan tidak mau diberikan. Misalnya saja dokumen pengelolaan lingkungan. Padahal, ada beberapa perizinan usaha yang membutuhkan dokumen pengelolaan lingkungan dan bisnis yang akan kamu rencanakan memerlukan dokumen tersebut. Misalnya untuk mendapatkan izin restoran atau Tanda Daftar Usaha Pariwisata (TDUP) Restoran harus mengajukan izin pengelolaan lingkungan terlebih dahulu yang bentuknya bisa Surat Pernyataan Pengelolaan Lingkungan (SPPL), UKL-UPL (Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup-Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup), atau Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal).

Nah, saat mereka membangun Ruko atau gedung yang kamu sewa harusnya mereka sudah memiliki izin pengelolaan lingkungan. Artinya, kamu tidak perlu mengajukan lagi karena bisa menggunakan yang telah dimiliki pemilik atau developer Ruko yang bersangkutan. Tapi di beberapa kejadian yang dialami customer Easybiz, ketika penyewa Ruko meminta salinan izin lingkungan untuk keperluan pengajuan izin usaha mereka, pihak pemilik atau pengelola malah dipersulit dan belum tentu dapat. Atau, kalaupun mereka berjanji akan memberikan tapi harus melalui prosedur internal mereka dan memakan waktu yang lama. Atau jangan-jangan, dokumen-dokumen tersebut sebenarnya tidak pernah ada.

  1. Memahami Aturan Mengenai Status Surat Keterangan Domisili Perusahaan atau SKDP

Poin keenam ini yang harus kamu benar-benar pahami. Easybiz cukup banyak menerima keluhan dari customer di wilayah Jakarta yang mengeluhkan mereka tidak dapat mengurus perizinan misalnya Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) meski telah mendapatkan Surat Keterangan Domisili Perusahaan (SKDP) atau istilah lainnya adalah Surat Keterangan Domisili Usaha (SKDU). Di daerah lain di luar Jakarta istilah yang digunakan adalah Surat Izin Tempat Usaha (SITU). Di pemahaman mereka dengan telah mendapatkan SKDP seakan proses perizinannya akan lancar. Ditambah lagi, sudah ada beberapa peraturan dalam bentuk keputusan dan surat edaran yang menyatakan bahwa untuk mengurus perizinan tidak diperlukan lagi SKDP dalam kaitannya untuk mengefisienkan kemudahan berusaha (Ease of Doing Business). Aturan terbaru untuk wilayah Jakarta adalah Surat Keputusan Kepala Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu No.23 Tahun 2017 tentang Peningkatan Pelayanan Publik pada Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Dalam Rangka Pencapaian Target Kemudahan Berusaha (SK No.23). Di bagian ketiga SK No.23 tersebut dinyatakan bahwa Surat Keterangan Domisili Usaha (SKDU) dihapuskan dalam persyaratan perizinan dan non-perizinan di DPMPTSP Provinsi DKI Jakarta.

Tapi, di sisi lain, dalam praktik di lapangan meski telah dinyatakan bahwa SKDP bukan menjadi persyaratan tapi untuk mengajukan permohonan mendapatkan NPWP, SIUP, dan TDP tetap harus melampirkan SKDP yang masih berlaku. Bahkan, untuk pengurusan perizinan usaha di wilayah Jakarta dikenal ada 2 SKDP yakni SKDP Sementara dan SKDP Perpanjangan. Jadi, lain aturan tertulis, lain pula praktik di lapangan.

  1. Waspadai dokumen bodong

Mengenai dokumen bodong ini juga harus diwaspadai. Masih banyak pengembang nakal yang memalsukan perizinan untuk proses pembangunan. Atau istilahnya ‘nembak’. Ketika proses pembangunan mungkin mereka lolos dari jerat hukum. Tapi ketika Ruko atau Rukannya sudah dipindahtangankan barulah timbul masalah. Risikonya bukan hanya tidak bisa mengajukan perizinan usaha, tapi bisa jadi Ruko tersebut akan disegel. Kalau sudah kejadian begini biasanya pengembang nakal sudah menghilang dan tidak bisa dilacak untuk dimintai pertanggungjawaban. Jadi, harap teliti sebelum membeli atau menyewa Ruko.

***

Easybiz adalah anak perusahaan hukumonline.com yang membantu pendirian perusahaan untuk UKM dan startup di Indonesia. Untuk informasi dan konsultasi mengenai prosedur, syarat dan biaya pembuatan PT, CV, serta perizinan usaha lainnya hubungi Easybiz di Tel/WA: 0816 17 369 369 atau email: halo@easybiz.id

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *